上面提到了抵押贷款下面主要对房屋抵押贷款进行一个详细的介绍，个人房屋抵押贷款分为抵押消费贷和抵押经营贷，抵押消费贷一般额度都在100万，最高的也就200万，在这里就重点讲解个人抵押经营贷款。

个人抵押经营贷款分为一抵和二抵（或者叫着一押或者二押），二抵是指有按揭贷款的情况下，再办理抵押贷款，反之，就是没有按揭贷款的情况下，办理抵押贷款叫着一抵。抵押经营贷办理的条件：

1）房龄，一般不能超过40年，当然也有些银行或者机构会针对房龄超过40年的房子放款，这个就需要找特定的银行办理了。

2）房屋面积，一般要超过40平米，如果房屋面积低于40平米很难办理抵押贷款，当然也有特殊的银行或者机构可以办理。

3）房屋性质，70年住宅、别墅、商住和办公用房，对于住宅所有银行都可以办理抵押贷款，别墅也有绝大部分银行可以做，对于商住和办公用房只有少量银行可以做。

4）借款人本人名下或者直系亲属名下必须有公司，关于经营的公司，不同的银行要求完全不同，有些银行还可以做实控（顾名思义，就是可以是某家公司的实际控制人即可），有些银行要求是公司的股东或者法人（不一定是真实经营，也就是我们说的壳公司），最为严格的是有些银行要求是真实经营的，这个就比较麻烦，而且要求提供财务报表和纳税申请表等。

北京地区抵押经营贷产品的重要参数：

1）贷款利率，最低的4.8%左右，主要集中在6-7%，高的也有8%，甚至10%左右的，当然各种产品都有自己的优劣势，没有绝对的优势或者劣势，要么就是被市场淘汰，要么就是一统江湖了，两者都不太好，产品优势过大，很容易出现坏账和呆账。

2）贷款年限，北京抵押贷款最长的20年，大部分银行的年限集中在10年和5年，也有3年和1年期的，可以根据自己需要选择年限，也是各有优劣势的。

3）还款方式，多种还款方式，先息后本，等额本息，等额本金等多种方式，有些先息后本的产品还需要一年一归本。

4）贷款金额，不同银行贷款限额不同，大部分银行限额1000万，有少量银行1500万，最高的可以做到3000万。

5）贷款成数，最高可以做到9成，大部分集中在6-7成左右，实控的一般可以做5成，具体成数和房屋的性质还有关系，一般别墅只能做5-6成，商住只能做5成左右。

北京地区的主流抵押贷款产品：

1、银行1，壳公司法人或者即可，利率6.86%，年限20年，等额本息还款，最高额度1500万。

2、银行2，壳公司法人或者股东或者直接包装实控，利率8.33%，年限20年，等额本息还款，额度最高1500万。

3、银行3，壳公司法人或者股东或者直接包装实控，利率6-7%，年限10年，等额本金还款（额度的一半），额度最高800万。

4、银行4，壳公司法人或者股东，利率4.75 %，年限5年，等额本息还款（月供按20年计算的气球贷），5年之后还可以不归本续贷，额度最高1000万，可以做二抵。

5、银行5，壳公司法人或者股东，或者实控，但是需要公司共借，利率6.37%，等额本息还款，年限10年（月供按20年计算的气球贷），最高额度1500万。

6、银行6，真实经营公司（需要下户），可以做真实经营公司的实控，但是需要法人共借，利率6.5%-7.3%，先息后本或者等额本息均可，额度最高3000万，可以做二抵。

7、银行7，可以做实控，利率6.5%，额度最高1500万，年限5年授信，一年一归本，先息后本还款，最高可以做到75成。

三、信用卡

在上面案例中也提到了信用卡，如果有房产，在北京有比较优质的工作，也可以办理到50万以上的信用卡，信用卡是月供缺口的补充剂，信用卡成本最低，最低可以达到4%左右。