贷款难，难在哪里

当贷款变难，市场会有哪些连锁反应？

“我们看到首次置业者的购房行为大幅降低。今年4月和5月，销售量低于1280套，这是自2005年以来包括全球金融危机影响后的最低水平。”

房地产研究机构CoreLogic

高级研究分析师Nick Goodall

首次置业者的购买力代表着房地产需求。如果这一群体购买力减弱，将间接影响房产投资者的投资周期和投资效益，也将拉长地产开发商的资金回笼周期。

人们开始放慢脚步。新西兰全国房屋销售继续下滑。奥克兰尤其明显，在过去三个月同比去年下滑了30%。CoreLogic报告称，接下去的冬天人们买房的积极性也不会太高。

Credit:逸居新西兰

在新西兰华人建筑业协会会长许立看来，理论上，从供需关系来看，新西兰房地产市场长期来看不会有什么问题。但目前问题的关键仍是资金的供应量。他进一步指出，本地银行收紧了贷款条件，LVR和可能推出的DTI都影响着流入房地产市场的资金量。

LVR几乎限制了所有买家

去年10月1日期，新西兰储蓄银行进一步收紧LVR。

LVR全称Loan to value ratio，指的是银行借给你的房贷相对于你房子估值的百分比。你买了一个估值100万纽币的房子，房贷为70万，那么你的LVR为70%。

为了应对房价上涨潜在的风险，银行限制了投资型买家贷款的额度。储蓄银行规定各大银行，高LVR（（首付低于40%）贷款在投资类贷款的占比不得超过5%。高LVR（首付低于20%）的贷款占自住类贷款比重不能超过10%。

这意味着，银行更愿意放贷给首付高于20%的自住型买家和首付高于40%的投资型买家。

Credit:逸居新西兰

CoreLogic数据显示，除了现金型的买家外，所有类型的买家都被LVR政策影响。

首次置业者受到的政策冲击尤其严重。首次置业者的交易量明显下滑。CoreLogic数据显示，今年四月到五月，首次置业者的成交量低于1280套，创下了2005年以来新低。

在融资方面，他们已经感觉到比一年前更难贷款。银行贷款给首次置业者的金额在四月份为6.3亿新西兰元，去年同期为7.89亿新西兰元。

大部分投资型买家同样仰赖于银行的贷款渠道。银行收紧放贷后，他们进行下一次投资的意愿减小，成交量随之下降。CoreLogic数据显示，自从被要求支付40%首付后，在今年４月和５月，投资型买家的成交量下降到1750套。

图片：随着调控政策的实施，建筑开发商从银行获得融资的难度也逐渐加大。/Credit:逸居新西兰

建筑开发商也抱怨很难贷款施工。

“现在大的开发是来自中国的资金。本地的小的华人开发商根本很难在这里贷款。”

一位华人地产业资深从业人士

用自住房Top up来建房，是目前许多华人建筑商采用的可行性贷款途径。《逸居新西兰》从华融信贷了解到，投资者可以用自住房升值或多余部分通过Top up或者Refinance的方式来建造自己的房子。这样一来，既可以减少提供许多资料，又可以控制成本、自己找Sub-contractor来做，节约成本。最重要的是，这种方式增加银行批准的把握。毕竟，房屋贷款总比建筑贷款容易。

DTI绑住了谁的手脚？

2013年起，新西兰储蓄银行推出了LVR（Loan-to-value ratio）限制政策，并不断加码，来减少高LVR房贷引起的金融系统风险。如今，LVR取得一定效果。然而，监管部门认为，LVR比率主要监测的是房贷风险，维度过于单一。

另外一种可能引发金融风险的因子，也就是借款人还贷能力，仍需要借助DTI（debt-to-income ratio）工具监测。

图片：LVR限贷令之后，监管部门正在考虑推出DTI工具:逸居新西兰

目前有一些借款人的LVR低于80%，理应界定为低风险。不过，如果利率急剧上涨，或者他们突然被减薪，就很难偿还贷款。

根据统计，过去三十多年以来，新西兰借款的DTI比率越来越高，这种上升在2014年后更加严峻。储蓄银行和各大银行共同统计的数据显示，与其它国家相比，新西兰平均的DTI相当高。

详见下表：

Credit:逸居新西兰

事实上，近年来，很多国家已经同时使用LVR和DTI进行调控。今年6月新西兰储蓄银行已提出DTI草案，政府对此正在考虑中。QV发言人Andrea Rush表示，储备银行发布的最新贷款收入比，只允许贷款额度为年收入的4倍。相比去年，首次置业者的贷款难度又加大了。

不过，只要DTI没有被列入MOU,储蓄银行就无法实施DTI政策。

2013年5月签署的宏观审慎政策备忘录（Memorandum of Understanding on Macro-Prudential Policy）列出了四种政府能用来调整金融风险的政策工具：

逆周期资本缓冲(CCB)

调整银行核心融资比率(CFR)

针对房地产的资本充足率 (SCR)

对高LVR住房贷款的临时限制

目前房市热度已降了不少，DTI限制马上实施的可能性并不大。然而，从现在全球的环境看，未来几年很多国家仍会继续推行低利率政策，这很有可能会加剧资产的风险。因此，从长期看，DTI工具的推出有其必要性。

储蓄银行分析了DTI实施后的利弊：

主要好处

减少危机中的经济损耗（预计价值0.25%的GDP）

主要损失

政策施行带来的经济损耗（0.1%GDP）

限制了房产购买（预计价值0.07%的GDP）

储蓄银行报告指出，DTI政策对投资型买家的影响胜过自住型买家。在他们看来，投资型买家带来的风险更大。，他们的主要收入更多是与他们拥有的房产价值相关。如果因为市场需求弱，房子无法出租，或是难以出售，都可能影响他们的偿还能力。

图片：新西兰有意效仿其它国家，同时使用LVR和DTI降低金融风险/Credit:逸居新西兰

虽然尚未正式推出DTI政策，但是储蓄银行已经和各大银行统计贷款和收入比的数据，并据此来评估风险。储蓄银行认为，尽管DTI工具未真正使用，但是DTI数据是监控系统性风险的有力补充。

几乎与去年LVR收紧同期，储蓄银行开始收集各类型买家的数据。在这过程中，仍有不少困难，如有些银行的系统无法或许详细的收入信息；又或是当借款人能够提供收入证明后，银行难以追索更多的其他收入细节。这些事实上都是可能的风险隐患。